Andy xie: Last Tango in China housing market

January 15, 2010 at 1:34 pm Leave a comment

Still don’t believe there is a china housing bubble.Read Andy Xie, the independent economist with well-known views on china.

最后的探戈

我还能做什么呢?我的工厂都不赚钱,只能把钱投到地产里,”宁波一位企业家如此回答我对他资金配置的质疑。

  “投机房地产,我最多亏30%。要是市场不行了,我大不了把房子给银行。要是炒股票,一不小心就会亏70%-80%。”

  当我问他为什么不持有现金,他回答道:“我朋友买的房子,去年还是一万一平米,现在已经两万了。银行利息太低。我要赶上我朋友。”

  这并不是一个孤例。最近,我几次去浙江,不停地有企业家给我讲类似的故事。工厂不赚钱了。工人难找,每月2000块包食宿都不好找工人。五年以前,这样的待遇有的是人抢着干。原材料成本虽然比2007年低,但还至少是五年前的两倍。最糟糕的是,海外订单越来越少,客户还不停砍价。现在企业太多,订单太少。

  地产商不过是政府“打工仔”

  资本从制造业流出,进入房地产,是吹大当前中国地产泡沫的主因。2008年股市大跌。一年时间里,A股从2007年11月的高点跌去四分之三。此后的上涨,只是熊市反弹,还不是牛市。当前看多股市的说法,不过是绝望的人希望股市反弹,因此,不停鼓吹乐观情绪。看多的言论网站上到处都是。有些网站看起来像是没有医生的精神病医院。

  房地产市场是最大的秀场。今年主要房地产市场的销售收入可能会突破4万亿,超过全国财政收入的一半。大部分房地产的收益,会落进政府的腰包。土地出让金和各种税费要占到房地产销售价格的一半以上。毛利中,开发商大概能拿到四分之一。但是,这些钱会再被用来买地。虽然中国政府的财政收入分为很多类,但其中大约一半和房地产相关。中国的财政情况和1997年的香港很像。这就是抑制房地产泡沫如此困难的原因。

  伴随着美元走软,房地产市场从2002年开始复苏。当时,海外华人希望购买中国的物业,以减少美元资产。这成为是市场复苏的一大推动力。和海外华人联系紧密的沿海城市是第一波受益者。2005年末,当美联储将利率提高到4%之上时,中国房地产牛市戛然而止。第二波房地产牛市,则由银行贷款推动,特别是住房抵押贷款。房地产公司在香港融资,以及外资进入房地产,也是第二轮房价上涨的重要推手。省会城市则受益匪浅。

  当土地储备和分散布局受到股市青睐时,上市的房地产公司以及获得外资支持的房地产企业,在省会城市掀起一轮拿地潮。他们的资金既支持了经济增长又制造了房地产需求。从某种意义上来说,金融企业也帮着推动了地产复苏。不过,房地产企业现在都希望能在香港把股票变现。中国的房地产市场现在还是一个卖得动的故事。他们都希望在最后的清算到来之前,变现离场。

  当前这一波房地产牛市从2009年3月开始。这更多是由中国自己政策造成的。疲软的美元只不过帮着阻止资本外流,使资本盈余推高资产泡沫。在中国买房的外国投资者,经历了次贷风波之后,已对地产泡沫避之惟恐不及。事实上,这一波房价上涨的时候,海外投资者都在抛售。

  这轮周期中,我看到三种信奉不同理念的购房者:

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Thomas Friedman lectures Jim Chanos on China Temasek selling more bonds

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